Posebnosti najemne pogodbe za gospodarske prostore
Pri najemanju poslovnih prostorih velja previdnost, tako na mestu najemodajalca kot tudi najemojemalca. Na omenjenem področju namreč veljajo posebna pravila, ki omenjeno razmerje ločujejo od drugih najemniških razmerij in so določena v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).
Sklenitev najemne pogodbe
ZPSPP za poslovno stavbo določa stavbo, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen tudi uporablja, za poslovni prostor pa enega ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Najemnik in najemodajalec morata najemno pogodbo skleniti v
pisni obliki, sicer slednja
ni veljavna. Najemodajalec mora najemniku izročiti prostore v takšnem stanju, da jih slednji lahko uporabi v namen, za katerega sta se dogovorila s pogodbo, in ga v takšnem stanju tudi vzdrževati, pri tem pa se mora potruditi, da najemnika čim manj ovira pri opravljanju svoje poslovne dejavnosti.
Najemna pogodba za poslovni prostor je lahko sklenjena za
določen ali
nedoločen čas. Od tega je odvisen tudi postopek njene odpovedi, v obeh primerih pa je postopek drugačen od odpovedi ostalih, običajnih najemnih razmerij.
Odpoved pogodbe, sklenjene za določen čas
Pogodba, sklenjena za določen čas,
preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Za prenehanje omenjene pogodbe velja posebna ureditev, saj ZPSPP določa, da je pred potekom tega roka
ne more enostransko odpovedati niti najemodajalec niti najemnik. Temu sledi tudi sodna praksa Vrhovnega in višjih sodišč, ki je omenjeni zakonski določbi že večkrat nedvoumno pritrdila. Najemnik mora zato dobro premisliti za koliko časa se želi vezati na določen prostor in koliko je pripravljen investirati v najemnino, saj
predčasna prekinitev najemnega razmerja ni mogoča tudi v primeru, da poslovnega prostora dejansko ne bi več potreboval.
Če najemnik tudi po poteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, še naprej uporablja poslovni prostor, najemodajalec pa v roku enega meseca ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, se šteje, da je bila pogodba obnovljena za nedoločen čas, za njeno odpoved pa veljajo pravila, opisana spodaj. Če niste 100 % prepričani kaj velja v primeru vaše najemne pogodbe, vam toplo priporočamo, da se posvetujete s svojo pravno pisarno preden odpoveste pogodbo ali se odzovete na odpoved, saj so posledice napačnega tolmačenja običajno drage.
Odpoved pogodbe, sklenjene za nedoločen čas
Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas,
preneha z odpovedjo. ZPSPP določa, da mora biti
odpoved sodna – dopis nasprotni stranki tako nima pravnega učinka –
odpovedni rok pa ne more biti krajši od enega leta. Tisti, ki odpoveduje pogodbo, mora vložiti oblikovalno tožbo, s katero zahteva odpoved najemnega razmerja. V sodni odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovnih prostorov in jih izročiti najemniku oz. do katerega dne je najemodajalec dolžan prevzeti poslovne prostore. Če pogodbo odpoveduje najemodajalec, je dobro, da obenem zahteva tudi izpraznitev poslovnega prostora, na podlagi katere sodišče nato izda nalog o izpraznitvi, če presodi, da je tožbeni zahtevek utemeljen. V praksi opažamo, da velikokrat stranka, ki odpoveduje pogodbo, to stori na napačen način in v prepričanju, da je odpoved pravilno izvedena. Napako ugotovi šele čez leto dni, ko, npr., pravno osveščeni najemodajalec sporoči najemniku, da je bila odpoved dana v napačni obliki, kar pomeni, da mora tudi v primeru pravilne odpovedi po omenjenem opozorilu, še dodatno leto plačevati najemne stroške.
Odstop od pogodbe
Tako najemnik kot najemodajalec pa lahko odstopita od najemne pogodbe, če pride do kršitev pogodbe in
krivdnih razlogov na nasprotni strani in to brez upoštevanja predpisanih odpovednih rokov. Če najemodajalec, na primer, najemniku ne izroči prostorov v stanju, v katerem bi po pogodbi moralo biti, ima najemnik pravico do odškodnine, ki jo je zaradi tega utrpel. Če je najemodajalcu dal primeren rok za izpolnitev svojih obveznosti, ima tudi pravico, da odstopi od pogodbe brez predpisanega odpovednega roka, ki velja za odpoved.
Ravno tako ima najemodajalec pravico do odstopa od pogodbe, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil.
Najemno razmerje pa ne preneha, če pridobi kdo drug lastninsko pravico nad prostorom, temveč pridobitelj samo vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca. Obstaja pa nekaj izjem, ko temu ni tako.
Vsebine na spletnem mestu ne predstavljajo pravnih nasvetov v konkretni zadevi. Možno je, da vsebina ni ažurirana oziroma da se je po objavi spremenila zakonodaja, sodna praksa ali druge okoliščine. V dvomu predlagamo, da nas pokličete na 0590 91 974 ali pišete na email.
Avtor: Pravna pisarna JK Group
Objavljeno: 01.01.2010
Oznake:
